안녕하세요 파란펜 자문단입니다.
21살 학생이신데 월세 가계약 문제로 사기를 당한 것 같아 많이 당황스럽고 힘드시겠습니다. 부모님도 국내에 안 계신 상황이라 더욱 막막하시겠네요.
결론부터 말씀드리면, 질문자님의 가계약은 정당한 계약으로 보호받을 수 있으며, 공인중개사와 바뀐 집주인의 주장은 부당합니다. 계약금을 돌려받는 것을 넘어 손해배상을 요구할 수도 있습니다.
질문자님의 상황 분석 및 법적 권리
가계약은 유효한 계약입니다:
보증금 1,000만원 중 500만원을 가계약금으로 지급했고, 계약서 내용도 숙지했다면 이는 단순한 '가계약금'이 아닌 실질적인 계약금의 일부를 지불한 것으로 보입니다.
대법원 판례는 가계약금이라도 중요 부분(목적물, 보증금, 계약기간 등)에 대한 합의가 있고 금액이 오갔다면 유효한 계약으로 봅니다. 질문자님의 경우 '계약서 내용도 다 숙지'했다고 하셨으니 더욱 그렇습니다.
집주인 변경은 기존 임차인에게 영향 없음:
집주인이 바뀌었다고 해서 기존 계약(가계약 포함)이 무효가 되는 것은 아닙니다. 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다.
따라서 바뀐 집주인은 질문자님의 가계약 내용을 인계받아 이행할 의무가 있습니다. '인계가 안 된 건지 뭔지 몰라도'는 집주인 측의 문제입니다.
일방적인 계약 무효 통보는 부당함:
공인중개사가 일방적으로 '가계약은 무시된 채 다음 세입자가 생겼으니 계약을 무르자'고 하는 것은 명백히 부당합니다. 질문자님은 이미 정당한 계약을 체결한 임차인으로서의 권리가 있습니다.
어떻게 대처해야 할까요? (돈 없이 변호사 선임 어려운 상황 고려)
내용증명 발송 (핵심 조치):
가장 먼저 하셔야 할 일입니다. 질문자님의 법적 권리를 명확히 통보하고, 상대방에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다. 변호사 없이 혼자 작성 가능합니다.
내용:
가계약 체결 사실(날짜, 금액, 계약서 내용 숙지 등 구체적으로).
임대인 변경과 관계없이 계약은 유효하며, 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계함을 명시.
공인중개사 측의 일방적인 계약 파기 통보는 부당하며, 질문자님은 계약 이행(즉, 방에 입주)을 원함을 밝힘.
만약 임대인 측에서 일방적으로 계약을 파기할 경우, 민법 제565조(해약금)에 따라 계약금의 배액(질문자님의 경우 500만원의 2배인 1000만원)을 위약금으로 지급할 것을 요구한다는 내용을 명시.
(만약 보증금 1,000만원의 10%가 계약금이라면, 가계약금 500만원은 전체 계약금의 일부일 수 있습니다. 이 경우 계약금 전체를 기준으로 배액 배상을 요구할 수 있습니다. 이는 계약서 내용을 정확히 확인해야 합니다.)
기한(예: 내용증명 발송일로부터 3~7일 이내)을 정하여 답변을 요구하고, 기한 내 답변이 없을 시 법적 조치에 들어갈 것임을 명시.
발송 방법: 우체국에서 내용증명으로 발송 (3통 작성 - 본인 보관, 우체국 보관, 상대방 발송용).
수신인: 이전 집주인, 현재 바뀐 집주인, 그리고 공인중개사까지 3명에게 각각 보내세요. (부동산 중개사의 상호, 대표자명, 주소 확인)
대한법률구조공단 또는 주택임대차 분쟁조정위원회 상담 (무료/저렴):
변호사 선임이 어렵다면 이용할 수 있는 공공 기관입니다.
대한법률구조공단 (132): 무료 법률 상담을 해주며, 소송 구조 대상이 되면 소송 비용을 지원받거나 변호사 선임을 도움받을 수 있습니다. 내용증명 작성에도 도움을 받을 수 있습니다.
주택임대차 분쟁조정위원회 (지역별): 임대인과의 분쟁을 조정해주는 곳으로, 비교적 저렴한 비용으로 전문가의 중재를 받을 수 있습니다. 강제력은 없지만, 조정 결정을 따르는 경우가 많습니다.
증거 자료 확보:
주고받은 모든 문자, 카톡, 통화 내역(녹음했다면) 등 계약 상황을 증명할 수 있는 자료를 캡처하거나 보관하세요.
가계약금 이체 내역(은행 이체 확인증).
가계약서 원본 또는 사본.
다음 세입자 입주 막기:
다음 주 수요일에 세입자가 들어온다고 하셨는데, 질문자님의 계약이 유효하므로 임대인이 함부로 다음 세입자를 입주시켜서는 안 됩니다. 내용증명 발송 후에도 강행하려 한다면, 법률구조공단 등과 상의하여 추가 조치를 취해야 합니다.
요약:
질문자님의 가계약은 유효하며, 집주인 변경은 기존 계약에 영향을 주지 않습니다. 공인중개사 측의 주장은 부당하므로, 즉시 내용증명을 발송하여 계약 이행 또는 계약금 배액 배상을 요구하세요. 돈이 없으므로 대한법률구조공단이나 주택임대차 분쟁조정위원회의 무료/저렴한 법률 지원을 활용하시기 바랍니다.
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